В России могут ввести безотзывные накопительные вклады для обеспечения первых взносов по ипотеке

Это уже вторая попытка привлечь средства россиян в строительную отрасль с 2004 года. Однако сами застройщики считают, что законопроект преследует совсем другие цели. И цены на жилье вырастут уже в ближайшем будущем, но совсем по другой причине…

Эксперты считают, что в 2018 году цены на жилье вырастут. Скажется влияние поправок в 218-ФЗ «О долевом строительстве», которые исключают возможность покупки квартиры на начальном этапе строительства.

В чью пользу?

- Россияне будут накапливать на вкладе средства для первоначального взноса, а потом получать в банке ипотечный кредит по льготной ставке, пояснил председатель финансового комитета Государственной Думы РФ Анатолий Аксаков. - И процент по вкладу должен быть выше за счет того, что он безотзывный.

Такие вклады не предполагают полного или частичного снятия денежных средств раньше указанного в договоре срока.

Как отмечают эксперты, впервые эта идея возникла еще в 2004 году на фоне отзыва лицензий у ряда банков. Четырнадцать лет спустя ситуация повторилась. С высокой долей вероятности этот законопроект будет принят на ближайшей сессии Госдумы РФ, и это повлечет за собой внесение изменений в другие нормативные документы.

- Прежде всего, в Гражданский кодекс РФ, а это очень серьезно, поскольку на сегодняшний день согласно 837-й статье ГК РФ банк обязан выдать физическому лицу любой из видов вкладов по первому же требованию, - говорит вологодский юрист Александр Воронов. - Поэтому перед тем, как сделать такой безотзывный вклад, человеку следует хорошо рассчитать свои возможности, а банку предусмотреть досрочный возврат вклада в случае форс-мажорных обстоятельств. Например, вкладчик может получить квартиру в наследство и у него отпадет потребность в ипотеке.

Заместитель председателя Вологодской областной Ассоциации российских банков Алексей Игнатьев считает, что новый закон даст возможность кредитному учреждению увереннее использовать свою ресурсную базу и прогнозировать финансовые потоки, поскольку уже заранее известно, какая сумма гарантированно будет храниться на счетах. Однако эксперт не уверен, что любой банк сможет позволить себе принимать такие вклады.

- Безотзывные вклады для банка - это всегда хорошо с точки зрения понимания стабильности средств. Однако вся идея может свестись к тому, что выдавать такие вклады позволят только «топовым» организациям, то есть госбанкам, - говорит Алексей Игнатьев, - тем, которые и без подобной меры занимают устойчивое положение на рынке. В таком случае о поддержке региональных банков никакой речи не идет.

«Грязная» статистика

Вологодские застройщики скептически настроены по отношению к новому законодательному инструменту.

- Эта мера направлена на развитие банковской отрасли, а не рынка недвижимости, - считает генеральный директор АО ААК «Вологдаагрострой» Владимир Корытин. - Я не вижу здесь оптимизма в том, что она окажет влияние на рынок ипотеки. Сегодня первоначальный взнос по ипотечному кредиту уже снижен с 20% до 10%. Если, условно говоря, однокомнатная квартира стоит порядка 1,2 млн рублей, то первый взнос составит 120 тыс. рублей. А взнос за двухкомнатную квартиру составит уже 200 тыс. рублей. Согласен, что такие средства на вкладе вполне реально накопить, но что это за жилье? Это жилье невысокого качества и комфорта. Я не считаю правильным развивать именно этот рынок. А так и будет.

Действительно, именно сегодня в нашем регионе более чем лояльные не только цены на жилье, но и ставки по ипотечному кредиту. Это обусловлено сложившейся в строительной отрасли экономической ситуацией. Согласно данным Департамента градостроительства Вологды, в 2017 году в областной столице было введено в строй 223 тыс. кв. метров жилья. Это на 23% ниже уровня позапрошлого года. Учитывая, что в 2017 году Вологда завершала реализацию государственной программы по расселению из ветхого и аварийного жилья при господдержке, нельзя сказать, что это «чистая» статистика коммерческой недвижимости. Убыток в строительной сфере по итогам прошлого года составил почти 40 млн рублей.

Цена на жилье падает. Сейчас она составляет 37, 5 тыс. рублей за кв. метр, на 2,1% меньше, чем в 2016 году. Падает и средневзвешенная ставка по ипотеке. По данным Центробанка РФ на 1 марта 2018 года, в нашем регионе она составила 9,7%, тогда как годом ранее - 11,9%.

Логично, что низкая стоимость жилплощади и банковская ставка вызывает повышенный спрос, об этом свидетельствуют и цифры Центробанка РФ. Если на 1 марта 2017 года общая сумма жилищных кредитов, выданная на территории региона, составляла почти 8 млрд рублей, то на 1 марта 2018 года она уже превысила отметку в 10 млрд рублей.

На свои

И тем не менее, несмотря на сложившуюся ситуацию, с учетом низких ставок и низкой инфляции, застройщики уже предрекают рост цен на жилье по итогам 2018 года.

Сейчас цена квадратного метра в новостройке составляет 37, 5 тыс. рублей. Это на 2,1% меньше, чем в 2016 году.

Все дело в поправках в 218-ФЗ «О долевом строительстве», которые принципиально меняют схему финансирования первичного строительного рынка. Главное его изменение в том, что покупатели больше не смогут приобретать квартиры на этапе котлована, а это в среднем на 25-30% дешевле, чем готовое жилье. Застройщик обязан реализовать на собственные средства нулевой и начальный циклы, а также перечислить 1,2% стоимости жилья в специальный компенсационный Фонд. Таким образом, потенциальные участники долевого строительства будут защищены от возможных негативных последствий.

Однако эта мера защиты имеет и другую сторону - увеличение стоимости жилья на 15-25%, ликвидация ряда небольших, но надежных строительных компаний, не имеющих собственных оборотных средств и как следствие - рост цен на недвижимость, в том числе и на вторичном рынке.

- Результатом реформ, вне всякого сомнения, станет рост цен на жилье, - уверен Владимир Корытин. - Скорее всего, произойдет это постепенно, по мере сдачи новых объектов, а затем по мере образования дефицита, потому что строить будут меньше. Как итог сумма, но не процент первоначального взноса по ипотеке вырастет. И копить деньги на так называемом безотзывном вкладе придется дольше.

Добавим, что строительный комплекс Вологды сегодня представлен 3214 организациями, осуществляющими весь цикл строительных работ: от проектирования до благоустройства застроенных территорий. По итогам 2017 года общая сумма выполненных ими работ составила 10 млрд рублей.