Курс ЦБ на 18.04: $ 94.32 € 100.28
Игра по новым правилам: с 1 июля участники рынка долевого строительства не могут брать деньги у дольщиков
Теперь строительные компании должны привлекать либо собственные, либо заемные средства, а деньги вложившихся в стройку граждан будут храниться на специальных счетах до сдачи жилья в эксплуатацию. Они называются «эскроу-счета».
По мнению ряда экспертов, законодательные новеллы имеют один недостаток: защищая дольщиков, они наносят материальный ущерб их кошелькам, потому что ужесточение требований может вызвать рост цен на недвижимость.
И, наконец, построили
Сегодня в Вологде сложилась уникальная ситуация, когда благодаря высоким темпам строительства жилья с 2014 по 2017 годы почти 100 тыс. кв. метров площадей в новостройках остаются невостребованными. У жителей города есть возможность выбора новой квартиры не только по качеству и планировке, но еще и в удобном районе: ближе к месту работы, детским садам и школе.
И практически все жилье, которое строится или уже сдано, комфорт-класса. Застройщики еще два года назад начали отказываться от эконом-вариантов, так называемых квартир-студий, поскольку у вологжан появилась не только возможность выбора, но и новые условия кредитования. Банки начали медленно, но уверенно снижать ставки и предлагать гибкие ипотечные продукты фактически индивидуально под каждого покупателя.
У людей была еще одна возможность сэкономить – купить квартиру на начальном этапе строительства. То есть, заключить договор долевого участия «на фундамент», закрепив самую низкую цену с гарантией, что она не вырастет через 1-2 года, когда дом будет готов.
Однако на практике такие сделки обернулись большим количеством обманутых дольщиков. Сегодня в Вологодском городском суде одновременно идет три процесса над недобросовестными застройщиками, а Правительство Вологодской области ищет новых инвесторов, чтобы достроить дома.
Новый закон, который заработал на территории нашей страны с 1 июля, призван кардинально изменить ситуацию. Эскроу-счета защищают вложенные деньги и гарантируют либо их полный возврат в случае невыполнения обязательств застройщиком, либо получение нового жилья за которое вы заплатили.
Правда, существуют и послабления. Правительство РФ разрешило не использовать эскроу-счета в проектах, где степень готовности многоквартирного дома вышла за 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет минимум 10% от количества жилых и нежилых помещений в доме.
Но в целом общую расстановку сил на строительном рынке это не меняет…
План действий
Застройщики были готовы к переходу на новую систему работы. На минувшей неделе заместитель председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития Виталий Мутко сообщил, что уже четыре российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 3,4 млрд рублей. Открыто 1262 эскроу-счета. Еще 14 банков рассматривают около 800 заявок.
Открывать эскроу-счета нужно покупателям квартир.
– При приобретении квартиры в объектах, реализуемых по новым правилам, у дольщика появляется дополнительная обязанность – открыть эскроу-счет в определенном застройщиком банке, – рассказали «Вологда РФ» в одной из крупнейших строительных компаний областной столицы ООО «Железобетон 12». – В остальном процедура оформления покупки квартиры в строящемся доме мало изменится.
В Вологодском отделении Сбербанка России пояснили, как участник долевого строительства может открыть личный эскроу-счет.
– Сначала необходимо подписать с застройщиком или зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ) в Росреестре. При обращении в офис Сбербанка предоставить документ, удостоверяющий личность и, если счёт будет открывать третье лицо, нотариально заверенную доверенность. После обработки предоставленных документов и открытия эскроу-счёта сотрудник Сбербанка выдаст договор эскроу-счёта, уведомление об открытии эскроу-счёта, поручение с указанием номера вашего счета в банке, на который кредитная организация переведёт денежные средства в случае прекращения действия договора эскроу-счёта, реквизиты открытого эскроу-счёта. Пополнить эскроу-счёт можно любым удобным для клиента способом, – рассказали «Вологда РФ» в кредитном учреждении.
Достаточно простая и понятная процедура. К слову, до 90% сделок с недвижимостью в нашей области проходят благодаря ипотечным кредитам, в том числе при помощи материнского капитала и жилищных сертификатов.
Рыночные отношения
Но не повлияет ли новая система работы на цену квадратного метра?
Раньше главный «плюс» покупки недвижимости по договору долевого участия заключался в том, что можно было приобрести недвижимость на любом этапе строительства по цене гораздо ниже, чем цена готового сданного жилья. Сейчас, по мнению застройщиков, ситуация будет меняться.
– Учитывая тот факт, что объекты, возводимые по новым правилам, будут иметь дополнительную финансовую нагрузку в размере процентной ставки по банковскому кредиту в рамках проектного финансирования, а порядок реализации готового жилья не претерпит изменений, разрыв цен между готовым и строящимся жильём в ближайшей перспективе сократится, – говорят в компании «Железобетон 12». – Однако следует иметь в виду, что нововведения неизбежно приведут к сокращению количества застройщиков, отвечающих требованиям банков, снижению предложения на рынке и, как следствие, росту цен как на готовое, так и на строящееся жильё.
То есть, цена на квадратный метр может несущественно, но все-таки вырасти.
Сегодня по данным сайта «Дом клик», одного тиз самых масштабных ресурсов по продаже недвижимости, средняя цена 1 кв. метра в Вологде составляет 43 873 рублей. По сравнению с маем 2019 года, она снизилась на 3%. То есть пока цены на жилье в областной столице остаются на уровне 2016 года, и законодательные новеллы на них не отразились.
На ситуации с ценами пока влияет и тот факт, что не все застройщики с 1 июля перешли на новые правила финансирования строительства жилья. На ряд объектов, готовность которых превышает сегодня 30%, новый закон не распространяется, а это значит, что они сохранят зависимость от прямых денежных вливаний участников долевого строительства. Застройщики таких объектов смогут продавать жильё без использования эскроу-счетов и сдерживать рост цен, тем самым влияя на рынок в целом.
Впрочем, и сами строители, уже работающие в рамках нового законодательства, не спешат повышать цены.
– Что касается нашей компании, мы не считаем для себя правильным спекулировать на ожидании рыночных колебаний и будем корректировать цены исходя из фактически сложившихся показателей себестоимости и рыночных условий, – рассказали в ООО «Железобетон 12».
Эксперты рынка уже прогнозируют, что такая ситуация возможно сохранится до конца 2019 года.
– Пока есть в продаже уже построенные, но не реализованные квартиры – конкуренция сохранится, – пояснил нам риэлтор одного из крупных агентств недвижимости областной столицы Дмитрий Орлов. – Но спрос на них будет расти, потому что объемы ввода жилья в эксплуатацию в 2017-2018 году, по сравнению с 2015 годом, значительно упали. С рынка ушли крупные строительные компании. Все это, конечно, отрегулирует рыночный закон спроса и предложений. Но повышение цены квадратного метра неизбежно. Это факт.
Справка
Эскроу-счет – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условный счет, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.
