Тяжелая доля

Не получат в срок ключи от квартир дольщики нескольких новостроек Вологды. Причина – финансовые трудности компании-застройщика. Сейчас идет поиск инвестора, который взял бы на себя завершение работ.

В неведении

– Я была в своей квартире и, честно говоря, думала увидеть ее в лучшем виде, – 11 марта в социальной сети «Вконтакте»  пишет одна из подписчиков страницы компании «Стройиндустрия». – И дело не в качестве. Выходя из подъезда в 13.06, встретила всего трех рабочих <…>. Когда идет строительство дома, все выглядит совсем по-другому. Здесь же меня обескуражила тишина и покой...

И далее – еще несколько десятков сообщений о задержках зарплаты строителям, нехватке материалов на объектах и прочие финансовые проблемы застройщика, вплоть до банкротства и продажи бизнеса.

ООО «Стройиндустрия» работает в Вологде с 1991 года. На данный момент в ее активе строительство пяти зданий в жилых комплексах «Времена года» и «Речной квартал». Каждое из них – в разной степени готовности.

– Так, на Гагарина заложен фундамент одного дома, второй, двухсекционный, готов на 65 %.

– Высотка на Пугачева, вблизи Карла Маркса, 123, полностью построена. Чтобы как можно скорее было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, работы  контролируют  нескольких ведомств, в том числе городские власти.

– На Пугачева, 48, подрядчик выполнил кладку третьего этажа, на соседнем объекте – только приступил к работам. Однако эти два дома должны сдать уже в июле и августе 2017 года.

Опасения вологжан, заметивших, что на объектах практически замерла работа, вполне понятны. Как и их вопросы к застройщику. Он же занял выжидающую позицию. Развернутый ответ появился только 29 марта, как выразился один из дольщиков, после месяца «панического незнания».

– В 2016 году на рынке сложилась непредвиденная неблагоприятная финансовая ситуация, – говорится на странице компании в социальной сети (vk.com/si35ru). – В целях защиты прав дольщиков и для выполнения своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве ООО «Стройиндустрия» приняло решение отдать работы по строительству жилых домов сторонней подрядной организации, заказчиком строительства по-прежнему будет являться «Стройиндустрия».

Далее в тексте говорится, что несколько подрядных организаций выразили свое согласие на достройку домов. Однако на момент подготовки номера в печать поиски инвестора не завершились. Сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что сроки ввода жилья будут перенесены как минимум на двух недостроенных объектах.

Мнение

Михаил Рожнев, юрист компании «Этажи – Вологда»:

– Заключая договор о долевом строительстве, граждане могут защитить себя от непредвиденных ситуаций, сделав ряд шагов.

Первое. Изучаем историю застройщика: количество построенных объектов и их судьбу при вводе в эксплуатацию. Знакомимся с разрешением на строительство и проектом будущего здания. По действующему законодательству, застройщик обязан выложить эти документы в открытый доступ, как правило, на своем сайте.

Второе. При заключении договора уточняем адрес объекта по генплану, его место нахождения, сроки сдач, стоимость и площадь покупаемого имущества и порядок оплаты. Подробно описываем планировку, используемые материалы, вид отделки – черновая или чистовая. Также нужно убедиться, что в представленном документе присутствуют слова «дольщик» и «договор о долевом строительстве». Иногда застройщики пытаются уйти от этого, чтобы не страховать свою ответственность.

Третий шаг. После заключения, застройщик обязан зарегистрировать договор в Росреестре и приложить к нему данные о страховке. Этот момент лучше проследить. Как правило, страховка заключается на срок от 2 до 5 лет.

 

По «Стройиндустрии» нельзя судить о кризисе всей отрасли, считают эксперты. Хотя они отмечают, что сейчас в Вологде спрос на новое жилье уступает предложению.

Только в прошлом году было введено 289 тыс. кв. метров, это на 24 % больше, чем годом ранее. При этом количество ипотечных кредитов – по ним покупается около 80 % квартир – уменьшилось.

Пик активности граждан был в 2014 году. Тогда областное отделение «Сбербанка» выдало 8,3 тысячи кредитов, а в 2016-м – только 6,5 тысячи. В первом квартале 2017 года было предоставлено 1,1 тысячи ипотечных займов.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:

1. К каждому договору о долевом строительстве прилагается полис страхования гражданской ответственности. Он дает право на возмещение полной стоимости квартиры в случае неисполнения обязательств застройщиком. Гарантом этого выступают крупные страховые компании. 
2. Строительная компания обязана предоставить свою финансовую отчетность по требованию гражданина, намеренного заключить договор долевого строительства.  

Строительство каждого многоквартирного дома идет два-три года, и просчитать рыночные условия, в первую очередь темпы продаж, в течение всего периода достаточно сложно. Единых подходов к обеспечению финансовой устойчивости, к сожалению, нет, – все фирмы находятся в разных условиях. Но очевидно, что по мере того, как растет зависимость строительного объекта и организации от постоянного притока средств дольщиков,  нарастает и вероятность их попадания в зону риска.

– Любая задержка или приостановка строительного производства, вызванная недостатком финансирования, влечет дополнительные убытки для застройщика, и выбраться из такой ситуации со временем все сложнее, – говорит Алексей Кудрявцев, заместитель гендиректора компании «Железобетон-12», созданной более 25 лет назад. – Наша компания располагает собственными средствами и ресурсами для преодоления неблагоприятных экономических условий без ущерба финансовой состоятельности. На протяжении многих лет мы выполняем свои обязательства вовремя и в полном объеме, это касается и выплаты заработной платы и сдачи домов. Нет никаких оснований для беспокойства конкретно наших работников или дольщиков. Ну, а в качестве профилактики негативных рыночных факторов мы стараемся оценивать не только свои возможности, но и степень востребованности квартир.

Сейчас в Вологде компания ведет строительство только одного объекта на Козленской, 113. Это четвертый дом в ЖК «Солнечный остров», который будет сдан этим летом. Рабочие завершают внутреннюю отделку. В то же время в Череповце, где меньше игроков на строительном рынке, компания возводит сразу несколько объектов. Закон спроса и предложения в действии.

Постепенное снижение объемов строительства – обоснованный и самый безболезненный шаг. Вологда уже проходила это семь лет назад, когда на отрасли сказались последствия 2008 года.

Сейчас уже с уверенностью можно говорить о том, что сроки ввода жилья будут перенесены как минимум на двух недостроенных объектах.

Разрешений на строительство выдается меньше, но отрасль работает. И сегодня в «производстве» находится порядка 60 домов, большинство из которых будет введено в этом году.

– Во время кризиса большое количество вологжан вложили свои средства в недвижимость, – говорит заместитель начальника Департамента градостроительства Вологды Антон Аникин. – В итоге в 2009 и 2010 годах строительная сфера города выдала максимум объемов. Затем спрос на квартиры несколько упал. И ситуация повторяется: перепады в экономике страны в 2013-2014 годах отразились на нас только сейчас. Разрешений на строительство выдается меньше, но отрасль работает. И сегодня в «производстве» находится порядка 60 домов, большинство из которых будет введено в этом году.

Давать однозначные прогнозы по состоянию рынка эксперты пока не берутся. С одной стороны, основной силой, влияющей на положение дел, остается сам покупатель. Если по итогам года размер ипотечного кредитования останется примерно на одном уровне, объемы строительства снизятся незначительно. С другой – многое зависит от решений конкретных застройщиков: захотят они сохранить свои позиции или «сыграть на понижение».