Курс ЦБ на 25.04: $ 92.51 € 98.91
Доходное место
Правительство РФ намерено развивать европейскую модель предоставления жилья в аренду.
В России за несколько лет сложился абсолютно непрозрачный «серый» рынок недвижимости: 95 % арендаторов не заключают с собственниками договор о найме, с доходов от аренды не платится налог, а люди, живущие в съемных квартирах, фактически бесправны.
Рыночные отношения
По словам вологодских экспертов рынка недвижимости, в начале осени каждого года около 300 человек ежедневно ищут съемное жилье в Вологде. Причины разные, но, как правило, в отдельной квартире нуждаются молодые семьи и приехавшие из других городов студенты и специалисты.
- Сейчас в базе данных нашего агентства порядка 2,5 тыс. предложений о сдаче жилья, - рассказала «Вологде. РФ» риелтор Людмила Морошкина. - Я не скажу, что оно совсем не востребовано, перед началом нового учебного года мы активно сдавали.
В 2016 году рынок ипотеки вырос на 40 %, одновременно Вологда показала рекорд по сдаче нового жилья - в эксплуатацию было введено 289 тыс. кв. метров (для сравнения: в 2015 году – 234,8 тыс.). В итоге сегодня новые квартиры как арендное жилье сдаются не так активно, как, например, еще три года назад. Дефицита больше нет.
В дореволюционной России лишь 5 % населения имело квартиры в собственности.
- Раньше вологжане предпочитали инвестировать в недвижимость, - подтвердил финансовый директор ООО «АН «Альтернатива» Алексей Серков, - как правило, еще на этапе строительства с дальнейшей продажей готовых квартир. В этом случае доход составлял около 5 % годовых. Однако сегодня спрос на новостройки упал, и владельцы начали сдавать купленные квартиры в аренду.
Любопытно, по оценкам экспертов, цены на новое жилье в 2017 году снизились на 0,4 %. Однако аренда квартир пока остается на уровне прошлых лет. На момент подготовки этого номера 30 кв. метров на Ленинградской стоили 13 тыс. рублей в месяц, а 45 кв. метров на Чернышевского владелец недвижимости готов был сдать за 15 тыс. рублей. При средней заработной плате в Вологде 32,4 тыс. рублей (данные на июнь 2017 года) это почти половина дохода одного члена семьи.
По данным интернет-портала domofond.ru, Вологда занимает 9 место в рейтинге городов с наиболее доступными однокомнатными квартирами в аренду.
Пока остается единственным…
Строительство бюджетного жилья социального найма, по мнению законодателей, могло бы решить вопрос его доступности. Согласно социологическим исследованиям, из 23 млн российских семей около 30 % потенциально готовы рассматривать возможность найма жилья при условии, если будет создан цивилизованный, понятный, прозрачный рынок аренды.
И такой опыт в Вологде есть. Единственный в нашем регионе «доходный дом» находится на улице Гиляровского, 18а. Это бывшее общежитие Вологодского государственного профессионального лицея № 19. Оно находится на балансе Правительства Вологодской области. В 2013 году на реконструкцию дома было выделено более 14 млн рублей, в 2015-м - еще 34 млн рублей, а в 2016 году дом был заселен.
Цена за метр полностью благоустроенной квартиры в нем составляет 120 рублей. Получить такое дешевое жилье могут молодые семьи, работники бюджетной сферы или важных, градообразующих предприятий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, ветераны боевых действий и другие люди, которые могут подтвердить низкий уровень доходов.
Найти выход
4 июля 2014 года депутаты Государственной Думы РФ приняли закон о некоммерческом найме жилья. На федеральном уровне обеспечена и возможность предоставления земельных участков под реализацию таких строительных проектов. Но пока они остаются невостребованными…
В чем же дело, почему в США и Европе развит рынок коммерческого найма, а у нас нет? Ведь еще сто лет назад ситуация в России выглядела совсем по-другому. Как рассказал руководитель дирекции маркетинга и продвижения Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Николай Шмелев, в дореволюционных Москве и Петербурге лишь около 5 % горожан имели жилье в собственности. А на долю доходных домов, где можно было снять «угол» или квартиру, приходилось от 40 до 70 % жилого фонда.
- Сейчас же сектор арендного жилья составляет всего 25-30 % жилой недвижимости в России, - говорит Николай Шмелев, - причем большая его часть – это социальное и специализированное жилье, находящееся в основном в муниципальной, областной или краевой собственности.
- В Вологде эта модель вряд ли может работать, - считает Алексей Серков. - В Москве и Санкт-Петербурге, где сконцентрировано множество вузов и высок приток мигрантов, - да. Допустим, человек готов снять дешевую квартиру в частном доме, принадлежащем юридическому лицу. За счет чего достигается дешевизна? Это элементарно: чем больше квартир, тем дешевле стоимость строительства. Но и вложения в такую стройку высоки, инвестиции в строительство небольшого дома - меньше, но и квартиры здесь будут стоить на порядок дороже.
Строительные компании тоже не готовы вкладываться в подобные проекты, чтобы впоследствии зарабатывать на найме жилья.
Привлекательным для инвесторов арендное жилье может сделать целевая программа субсидирования такого строительства, считают эксперты.
- Это очень простая арифметика, - говорит генеральный директор АО ААК «Вологдаагрострой» Владимир Корытин. - Стоимость строительства дома на 5 тыс. кв. метров (примерно 160 квартир) составляет порядка 150 млн рублей. Строится такой дом два года. Допустим, владелец начал его сдавать по цене 120 рублей за метр – 600 тыс. в месяц, 7 млн 200 тыс в год. То есть потребуется 20 лет, чтобы окупить только затраты на его возведение.
Улучшить ситуацию с доступностью арендного жилья в России, по мнению застройщиков, может целевая государственная программа субсидирования строительства. В настоящий момент этот вопрос рассматривают на федеральном уровне, прорабатывается несколько вариантов решения.
