Квартирный вопрос

Вологда и регион переживают спад в строительной сфере. Цены на квадратный метр становятся все меньше и меньше, средний показатель процентной ставки по ипотечным кредитам постепенно снижается, но объемы продаж все равно не идут вверх.

Как выйти из сложившейся ситуации в областной столице? Этому вопросу был посвящен круглый стол, организованный журналом «Бизнес и власть». В разговоре приняли участие городские власти, представители компаний-застройщиков, проектных и кредитных организаций региона.

Сегодня строительный комплекс Вологды включает свыше 3600 организаций, выполняющих целый комплекс задач – проектирование, строительство, благоустройство.

Пошли по кривой

Закон спроса и предложения крайне категоричен. Он отвергает любое виляние из стороны в сторону и неуклонно стремится к той цене, при которой оба фактора будут иметь одинаковую величину. Однако сегодня на вологодском рынке недвижимости такой точки равновесия попросту нет, уверяют эксперты, ссылаясь на официальную статистику.

В 2014 году в Вологодской области было выдано ипотечных кредитов на общую сумму свыше 16 млрд рублей. По средневзвешенной процентной ставке в 12,4 %. В итоге за 2015 год строительная отрасль только нашего города выдала 234,8 тыс. кв. метров нового жилья. Это на 27 % больше, чем показатель 2014 года.

В 2015 году ситуация в банковской сфере в корне изменилась. Ставка выросла на 7 %, объем выданной ипотеки в регионе составил всего 9,9 млрд рублей. А стройиндустрия, разогнавшись годом ранее, продолжила движение вверх. И в 2016 году ввела в эксплуатацию 289 тыс. кв. метров нового жилья.

- Сегодня предложение на рынке недвижимости значительно превышает спрос со стороны населения, - констатирует генеральный директор АО ААК «Вологдаагрострой» Владимир Корытин. - По приблизительным оценкам, в городе не получается реализовать порядка 100 тыс. кв. метров жилья, построенного в последние годы. И, естественно, это порождает определенные финансовые трудности для игроков, которые действуют на строительном рынке.

Трудности финансовые. Бизнес, который год от года наращивал объемы введенного жилья, сегодня вынужден снижать стоимость квадратного метра и влезать в долги, чтобы перечислять рабочим зарплату. Когда в городе разгорелся скандал с компанией «Стройиндустрия», дело о банкротстве которой сейчас рассматривает Арбитражный суд Вологодской области, эксперты-пессимисты начали предрекать еще несколько подобных случаев. И один громче другого.

Но спустя полгода эти прогнозы не оправдали себя. На 1 августа 2017 года на территории Вологды введено в эксплуатацию свыше 138 тыс. кв. метров нового жилья. Это 59,5 % от годового плана.

Затяжное эхо

Французский квартал, Южный, Белые ночи, Рафинад – новые жилые микрорайоны в областной столице растут один за другим. Но, как правило, строительство объектов, введенных сейчас в эксплуатацию, началось два-три года назад. А динамика выдачи новых разрешительных документов в этой сфере пошла на спад.

Что это: стагнация или управляемое движение? Эксперты считают, что бизнес намеренно теряет активность, и постепенное снижение объемов строительства – самый безболезненный шаг в данной ситуации. Практика прошлых лет показывает, что по итогам 2017 года в наилучшем финансовом положении останутся компании, которые имеют только один-два строительных объекта.

Отсроченный эффект заметен и со стороны макроэкономических процессов.

- В 2008 году, когда в мире резко обозначилось кризисное состояние экономики, многие вологжане инвестировали свои средства в недвижимость, - комментирует заместитель начальника Департамента градостроительства Вологды Антон Аникин. - В итоге в 2009 и 2010 годах строительная сфера города выдала максимальные объемы. Затем спрос на квартиры упал.

Ситуация повторяется: экономические проблемы в стране в 2013-2014 годах отразились на состоянии строительной отрасли только сейчас. Но можно ли с уверенностью говорить о том, что через три года спрос на новые квартиры снова возрастет, а значит, на строительных площадках активно заработают техника и подрядчики.

Сопутствующие факторы

Значительный рост выданных кредитов на вновь построенное жилье связано с государственной программой поддержки ипотеки, считает директор агентства недвижимости «Этажи» Ольга Смирнова:

- Государственное субсидирование ипотеки сыграло свою роль. Люди выбирали жилье в новостройках, несмотря на отсутствие инфраструктуры: детских садов, школ, спортивных объектов, потому что оно было доступным для всех категорий граждан, особенно для молодых семей.

Напомним, по программе господдержки ипотечный кредит предполагал ставку не более 12 % годовых. Недополученные доходы банкам возмещались из бюджета.

В настоящее время Центробанком РФ установлена минимальная ставка – 11,11 %, которой в России еще не было. К концу года кредитные организации ожидают снижения процентных ставок до 9 %.

Но в этом году Правительство РФ решило не продлевать эту программу в связи со стабилизацией на финансовом рынке.

- При таком низком уровне инфляции, которую мы имеем по итогам 2016 года, считаем, что продолжать эту программу мы не будем, - заявил заместитель премьер-министра РФ Игорь Шувалов, - потому что сейчас коммерческие банки предлагают ипотечные ставки от 12 % и ниже.

Он также отметил, что программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам была достаточно эффективной: по сравнению с 2015 годом в прошлом году объем ипотечного кредитования в целом по стране вырос примерно на 30 %.

- Сейчас этой программы нет, и мы видим значительные изменения, - комментирует управляющий РОО «Череповецкий» филиала № 7806 ВТБ24 Сергей Артюшичев. – Люди продолжают брать ипотеку, но их предпочтения изменились. В 2014 году наш банк выдал порядка 70 % ипотечных кредитов на новостройки, сейчас – максимум 15-20 %. С другой стороны, растет спрос на «вторичку». Конечно, Центробанк РФ постепенно снижает ключевую процентную ставку, но я не думаю, что мы снова увидим рост ипотеки на новое жилье. Мы уже выдаем кредиты по 10 % годовых, зимой можем выйти на 9 %. Это очень хорошая ставка, но очередей у нас нет.

- Сейчас главный конкурент новостроек – вторичное жилье, - продолжает тему Ольга Смирнова. – В 2016 году доля продаж нового жилья была 25-30 %, сегодня – всего 6 %. Настоящий провал. Эту тенденцию можно легко объяснить. Средний чек по ипотеке упал, потому что банки смотрят на уровень доходов занимателя, и вологжане стремятся снизить для себя всевозможные риски. Итак, считаем: за 1,5 млн рублей вместо однокомнатной квартиры в новостройке гражданин может купить «двушку» на вторичном рынке, причем в микрорайоне с уже развитой инфраструктурой. Его выбор очевиден.

По оценкам экспертов, сегодня на вторичном рынке предложение в 15 раз превышает спрос. Такой объем возможно реализовать минимум в течение 4-5 лет.

Но и потом спрос на новостройки может не вырасти, потому что он зависит еще от ряда сопутствующих факторов. Например, ликвидность квартир сейчас находится на крайне низком уровне, и люди не хотят инвестировать в недвижимость. Хотя средства у них есть. По данным Центробанка РФ, дополнительные средства жители Вологодской области продолжают относить в банки. Если в апреле 2016 года на счетах вологжан скопилось 102 млрд рублей, то через год – уже 113 млрд рублей.

Поменять курс

Оживить рынок могут дешевые кредиты, но банки, наоборот, ужесточают требования к заемщикам и не стремятся поддержать проекты в качестве партнеров.

- Проектное финансирование имеет множество плюсов, - говорит первый заместитель Мэра Вологды Сергей Воропанов. – Например, распределение рисков между всеми участниками проекта, в том числе и банком. Для застройщиков, работающих по 214-ФЗ, применение этого инструмента обычно связано с существенными обременениями – залогом прав требований по договорам долевого участия или договорам генерального подряда. К ним добавляются накладные расходы на рецензирование проектов в инжиниринговых компаниях и затраты на страхование. При этом стоимость проектного финансирования в любом случае выше, чем ставки по кредиту на текущую деятельность. Но, если группа компаний привлекает заемные средства у разных банков-кредиторов, это позволяет свести к минимуму расход на обслуживание займов. Да и банки намного оперативнее принимают решения о предоставлении кредитных лимитов. Для застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

Еще одним выходом из сложившейся ситуации в отрасли может стать финансирование строительных программ из бюджетов различных уровней, считают эксперты. 

- В первую очередь, это программа переселения из ветхого и аварийного жилья, - говорит генеральный директор АО АКК «Вологдаагрострой» Владимир Корытин. – Последний ее этап в нашем городе реализовывался не только путем строительства домов, но и с помощью приобретения готовых квартир у застройщиков. Практика, когда Администрация выкупает квартиры еще на этапе их строительства, удобна и выгодна для нас. И мы готовы идти навстречу партнерам: заранее подбирать жилье, соответствующее определенным параметрам по площади, чтобы бюджет не нес убытков.

Вологодчина вошла в двадцатку регионов-лидеров по объемам ввода жилья в эксплуатацию. В 2015 году в Вологодской области было построено 870 000 кв. метров жилья, и это абсолютный рекорд за весь период существования региона. В 2016-м темпы несколько снизились – построено 770 000 кв. метров жилой площади за год. В 2017-м планируется ввести 540 тыс. кв. метров.

С 1 сентября 2017 года программа переселения из ветхого и аварийного жилья прекращает свое действие. На уровне Правительства РФ анонсировано, что возможно создание другой программы, направленной на сокращение старого жилого фонда. Условия участия в ней пока не разъяснены.

- Строительная отрасль – важнейшая для экономики и будущего любого города, - говорит Мэр Вологды Андрей Травников. – И мы обязательно будем подавать заявки на участие во всех федеральных и областных программах, направленных на развитие инфраструктуры, возведение новых социальных объектов. Уже сейчас могу сказать, что в 2018 году мы будем заниматься строительством или приобретением еще одного детского сада, созданием новой школы и строительных объектов.

Эти проекты будут реализованы совместно с областными властями. Договоренность об этом была достигнута в начале этого года на градостроительном совете Вологды при Губернаторе региона Олеге Кувшинникове.

Еще одна задача, которая сегодня стоит перед городскими властями, - это разработка документации и подготовка земельных участков под реализацию социальных инфраструктурных проектов. Такой портфель необходим для участия в различных региональных и федеральных программах. Например, как это было при строительстве новой школы на ул. Северной.